办公市场寒冬 写字楼、产业园和新办公大PK 运营才是硬道理

2019-12-01 10:00:05

众所周知,办公室市场将首当其冲,这是一个持续的现实。尽管我们做好了最坏的准备,但当真正的市场数据出来时,置身其中仍然让人不寒而栗。

这是权威机构CBRE发布的最新数据:2019年第三季度,北京写字楼市场44万平方米的供应量上升至近十年来的四分之一高点,空置率上升至10.9%,为近八年来的最高水平(CBRE);今年上半年,上海写字楼空置率达到18.5%的峰值,达到10年来的最高水平。空置率在第三季度回落至18.3%,但仍然很高。深圳市场部分地区空置率一度超过50%,第三季度整体空置率为21.1%,为一线城市最高。

代理行在办公楼里做生意,发布的数据是为客户(他们的客户包括地方政府)准备的。他们发布的数据可能不够全面或准确,但不能夸大,尤其是这样的“空”数据。因此,办公室市场真的很糟糕!

这也是中国最好的一线城市的表现。其他城市只会更糟。

2019年上半年部分热门城市写字楼空置率

图片来源:全国商报市场不景气。通过对白石会闪光的讨论,我们找到了原因:1 .外资撤离,私人资本萎缩,独角兽频频打雷,这对核心cbd是一个打击(北京写字楼圈的朋友说,继望京之后最大的担忧是国际贸易中心);2.在供过于求的市场中,顾客会流向租金较低的地区(例如,北京已经看到过去在东二环路工作的时尚企业搬到租金较低的建筑,并更新根本没有价值的丰台科技园),所以现在市场通常被现有顾客的竞争所主导。3.以联合办事处为代表的新办事处已被资本市场重新估价,并普遍进入压缩状态。切肉和归还租金是很常见的。然而,下一个有能力接受订单的行业尚未出现。4.假设公认的5g人工智能物联网是一种趋势,趋势是用机器代替人,并且不再需要更多的工作站...

为了避免泛化,我们可以分析办公楼、工业园区和新办公楼三个子市场目前存在的问题:

1.办公楼

我们主要关注甲级写字楼,乙级写字楼受到后两者的影响很大,基本上可以确定为需要淘汰的产品(这种影响类似于快递酒店对客房的置换)。就甲级办公楼而言,其主要力量和核心客户应该是企业总部(企业的核心部门和代表企业形象的部分)。锚客户决定建筑物的水平。这样一个客户的优势是相对稳定,公司的反周期能力越强,就越强,这将考验客户的识别能力和客户维护能力。

考虑到外部业务联系,像这样的客户在正常情况下不会轻易更换地点,一些特殊因素,如政策指导、区位选择、企业成长(或收缩、或整合)和形象更新要求,也不会被排除在外。这需要及时了解客户需求,尤其是大客户的需求。办公室运作的成败在某种程度上是客户管理的成败。你的大客户被别人偷走了。首先要思考的是你为什么如此落后。后两者主要基于资产轻战略模型。办公楼的另一个特殊价值是大型房地产资产的投资价值。经营质量决定资产价值,客户成为最重要的资产类型。

2.工业园区

就办公意义而言,工业园区可以理解为工业园区的产业升级,即从第二产业升级到第三产业,将厂房改造成办公室。由于特殊的历史原因,工业园区有几个自然优势:一是层高高,可以建造,可以用于特殊用途(如舞台和展厅);租金低,实际入住率高,特别是与甲级办公楼相比;工业遗产带来的历史感适合艺术再创造。

当然也有优点和缺点,因为它毕竟不是专门为办公室设计的,会有硬件匹配不良的问题,并且无法实现标准化管理。相对而言,软服务也将在数量级上有所下降。近年来,市区重建浪潮已令部分公园(如彼得)在硬件环境方面提升至甲级写字楼水平,而价格颇具吸引力。这导致一些传统办公楼的顾客(尤其是文庄和科创)开始转移到这样的公园。当然,工业园区最重要的是要有工业逻辑。在相同的租赁条件下,工业园区可以融入工业生态系统。提供必要的产业支持服务无疑会增加很多亮点(比如北京文头的文学思维和空间)。

3.新办公室

作为近年来资本关注度最高的细分市场,以联合办公为代表的各种新办公空间的尝试有其创新意义。它有效地解决了最初被传统办公楼和工业园区拒绝的创新型和成长型企业的灵活办公需求。资本关注它,因为这是一个注定要通过创新打破惰性的时代。传统的商业模式、组织方式和生产方式需要改变,而被困在传统框架下的大型企业注定无法实现。组织的小型化、合作化和生态网络化是必然趋势。新的商业形式不可避免地需要新的办公方法。因此,我们可以看到,联合办公的出现不仅推动了传统商业中心的转型,也推动了大公司办公环境的转型(定制办公现在已经成为总部联合办公品牌的重要输出模式)。

以我们工作为代表的联合办公行业的真正危机始于他们开始以高价占领甲级办公市场。甲级写字楼确实需要注入新的活力,但绝对不是以这种残酷的竞争方式。新办公室的成败取决于“创新”这个词。创新可以带来效率的提高,这是有意义的,促进创新更好。与其他两个市场的客户群相比,新的办公客户群无疑更年轻、更不可预测,因此失败的概率也更高。

就个人而言,我喜欢两个方向:一是为大型企业提供空间,为创新孵化(如xnode)提供外部服务,二是为需要的资源企业(包括政府孵化平台)提供基于菜单的管理服务输出(如优科工作室正在做的“Dairan Lingyi”)。在这个不确定的创新时代,做“卖铲子”的生意比胡乱挖金子更可靠。

听着,说起来,这离不开客户的保证。在这个不断扩大的股票市场,需求超过供给,如果你不了解客户,客户自然会去了解的人。因此,即使市场不景气,也很难找到好的建筑,如果你不了解顾客的空间,即使它很漂亮,也没人会在意!他们都说他们有能力管理资本。当市场好的时候,他们看不出谁更有能力。当前的市场是可以测试的。

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来源:梦想家

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